Pour réussir l’achat ou la vente d’un bien immobilier, il est important de vérifier la qualité (et la capacité – sujet qui fera l’objet de notre prochaine chronique) du vendeur ou de l’acquéreur sous peine d’encourir la nullité de la vente.

La qualité (et la capacité) marquent l’aptitude à engager celui qui contracte. si la qualité ou la capacité fait défaut, cela signifie que le vendeur ou l’acquéreur ne peut valablement pas concourir à la vente.
Dans ce troisième volet de nos Chroniques de l’immobilier, nos avocats en droit de l’immobilier font le point sur les conséquences sur la transaction immobilière du choix du régime matrimonial lorsqu’on est une personne physique et du statut juridique lorsqu’on est une personne morale.

Quel régime juridique choisir pour vendre ou acheter un bien immobilier ?

Selon le régime juridique applicable au vendeur ou à l’acquéreur, l’appréciation de la qualité et de la capacité va varier.

A ce stade, il est opportun pour les futures parties à un acte de cession non seulement de s’interroger sur leur qualité et capacité à passer l’acte, mais également s’il n’est pas nécessaire préalablement de changer leur régime juridique applicable de façon à atteindre au mieux les objectifs patrimoniaux souhaités à l’occasion de l’acte à venir.

Pour les personnes physiques, de l’importance du régime matrimonial

En ce qui concerne les couples, la détermination de qui peut vendre ou acheter dépend du statut légal ou choisi et donc du régime matrimonial en cas de mariage, surtout quand il s’agit du logement de la famille.

Quelques rappels s’imposent à ce stade concernant l’achat en couple et les modalités de gestion du patrimoine présent ou à venir.

En ce qui concerne les époux

Il convient en effet de connaître quel est le régime applicable.
Le régime matrimonial : il s’agit de règles juridiques destinées à organiser les rapports patrimoniaux entre les époux entre eux, mais également entre les époux et les tiers. Il se choisit au moment du mariage ou au cours de celui-ci, en fonction de la profession ou de l’âge des époux.

Il existe quatre formes de régime, les plus usitées étant la communauté légale ou la séparation de biens :

• Le régime de la communauté légale réduite aux acquêts
  Les époux sont soumis d’office au régime légal de la communauté légale réduite aux acquêts, sauf contrat de mariage signé antérieurement. Tous les biens et avoirs acquis après le mariage seront communs, y compris les gains et salaires, sauf les biens ou avoirs provenant de donations ou successions lesquels resteront propres.
• La séparation de biens
  Tous les biens acquis avant et durant le mariage restent propres à l’époux qui les a achetés, de même pour les biens ou avoirs provenant de donations ou successions. Les époux peuvent acheter conjointement et les biens seront réputés appartenir à chaque époux au prorata des parts acquises qui doivent correspondre généralement aux apports respectifs.
  Ce point est primordial lors de l’achat et il ne faut pas hésiter à faire préciser au notaire les sommes exactes investies par chaque époux dans l’acte de vente.
  Enfin, les époux répondent seuls des dettes contractées seuls.
• La communauté universelle
  Ce régime est souvent utilisé lorsque les époux sont plus âgés et consiste à mettre en commun l’ensemble des biens, acquis ou reçus (par succession ou par donation) avant ou durant le mariage. Les époux sont responsables de l’ensemble des dettes contractées par l’un ou l’autre et il n’y a plus de biens propres. Il y a des variantes et des possibilités d’insérer une clause d’attribution de tout ou partie du patrimoine au profit du conjoint survivant.
• La participation aux acquêts
  Il s’agit d’un régime plus complexe, les biens propres de chacun des époux sont constitués des biens possédés avant le mariage, des biens acquis en propre durant le mariage, des biens reçus durant le mariage par succession ou donation. Durant le mariage, ce régime est celui de la séparation de biens. Les effets diffèrent dans la répartition du patrimoine au moment de la dissolution du mariage (divorce ou décès) car il convient de déduire la valeur des propres au moment du mariage de leur valeur au moment de la dissolution (acquêts) et d’additionner les acquêts obtenus pour chaque époux pour les diviser en deux et les ajouter au patrimoine de départ au moment du mariage.
  En tout état de cause, lorsque qu’il s’agit de vendre le logement de la famille une règle s’impose de manière transversale : Il ne peut être vendu ou loué sans l’accord de l’autre époux, quel que soit le régime matrimonial.
  On peut définir le logement de la famille comme étant le bien immobilier dans lequel vit la famille à titre principal et habituel, choisi d’un commun accord entre les époux.
  L’achat aura donc des conséquences différentes sur le patrimoine des époux selon leur régime matrimonial.

En ce qui concerne les personnes non mariées

Si vous êtes pacsés

Le pacte civil de solidarité est avec le mariage (PACS), une des deux formes d’union civile pour organiser la vie commune de deux personnes majeures en prévoyant entre eux des droits et des devoirs notamment pour le soutien matériel, le patrimoine, les impôts, les droits sociaux.

Il permet donc d’organiser la vie commune et le patrimoine si les partenaires le souhaitent. Il convient donc de relire son pacs ou de le modifier si nécessaire avant un achat.

Si vous êtes concubins

Il est possible aussi d’acheter en étant en concubinage : soit deux personnes de sexe différent ou de même sexe vivant en union libre sans être ni mariés ni pacsés. Leur acquisition d’un bien se fera alors en indivision, au prorata de leurs apports respectifs.

Là plus que jamais il sera également primordial de faire noter par le notaire au moment de la signature de l’acte définitif les sommes réellement investies par les personnes dans le cadre de l’achat du bien afin d’éviter tout contentieux en cas de revente ou de séparation.

Les pourcentages définis au moment de l’achat doivent correspondre à la réalité présente et à venir de la proportion d’investissement de chaque personne : si un prêt est envisagé il faudra respecter les pourcentages dans le cadre de son remboursement.

A titre d’exemple, si une personne achète à hauteur de 30% mais qu’elle contribue plus en réalité, il sera très difficile de récupérer le surplus investi en cas de désaccord entre les indivisaires.

Il est aussi possible de prévoir une convention d’indivision entre les indivisaires afin de sécuriser leurs rapports durant la durée de l’indivision qui a surtout vocation à régir l’entretien du bien.

Pour les personnes morales, de l’importance du statut juridique

En ce qui concerne les sociétés et les associations

Ici ce sont les statuts qui commandent.
Il est possible que les statuts habilitent le gérant ou le président d’accomplir des actes de disposition comme la vente ou l’achat.

Cependant généralement, il est nécessaire que le représentant légal, pour pouvoir signer tout acte, doive avoir reçu préalablement une habilitation de l’assemblée générale des associés, des membres ou de tout autre organe de contrôle envisagé par lesdits statuts (le conseil de direction, le bureau, etc.). Il sera donc nécessaire de vérifier les statuts et la justification éventuellement de l’habilitation avant de conclure.

Il convient ici de réserver le cas de la vente ou de l’acquisition d’un bien intéressant une structure faisant l’objet d’une procédure collective.

L’acte est alors conditionné par l’accord préalable du juge commissaire du tribunal de commerce ou du tribunal judicaire qui autorisera, si cela est encore possible, le dirigeant de l’entité à passer l’acte ou plus couramment le mandataire judiciaire désigné à accomplir les formalités nécessaires.

Pour les entités en cours de constitution, hypothèse classique au cours de laquelle les sociétés ou associations ne sont pas juridiquement constituées au moment de la signature du compromis ou de la promesse unilatérale de vente, une clause de substitution est insérée dans ledit acte. Cette clause prévoit la substitution de toute personne physique ou morale ayant capacité. L’avant contrat est quant à lui signé par le ou les dirigeants prévisibles de ladite entité.

En ce qui concerne les personnes publiques

Pour les collectivités territoriales c’est l’organe délibérant (conseil municipal pour une Commune par exemple) qui habilite le chef de l’exécutif, (le maire, pour garder le même exemple) à signer, l’avant contrat et tous les actes subséquents.

Le code général des collectivités territoriales et le code général de la propriété des personnes publiques comprennent l’essentiel des règles applicables à la matière.

Si l’organe délibérant est appelé à habiliter le représentant légal, cela signifie que la délibération doit être motivée, la vente ou l’achat doivent être justifiés notamment par l’intérêt de ladite collectivité à se porter acquéreur ou de vendre.

Une vente d’une dépendance du domaine privé d’une collectivité territoriale ou de l’Etat ne présente pas de difficultés particulières sauf en ce qui concerne les premières à justifier de l’intérêt de ladite collectivité à procéder à cette vente.

Cependant, préalablement à la vente, un avis de France Domaine doit être obtenu. Il porte sur l’évaluation du bien. C’est sur la base de cette évaluation que la collectivité sera appelée à se prononcer.

Une opération affectant une dépendance du domaine public, est plus complexe à réaliser. En effet, s’applique le principe de l’inaliénabilité du domaine public.

Il convient donc de procéder à une procédure préalable de déclassement du domaine public avant de pouvoir vendre le bien. Cette procédure peut nécessiter le recours à une enquête publique s’il s’agit d’éléments de voirie. L’organe délibérant, pour les collectivités territoriales, doit se prononcer sur le déclassement préalablement à l’habilitation à donner pour passer l’acte de cession.

France Domaine sera également consulté par l’administration pour connaitre son évaluation du bien.

Le régime juridique par les modes de détention

Dans d’autres cas, ce sont les types de détention qui déterminent qui peut vendre ou acheter :

• Le démembrement de propriété
  A la suite, le plus souvent d’une succession ou d’un acte en donation-partage il arrive qu’ait été attribuée une fraction de la propriété au nu-propriétaire qui dispose de l’usus et de l’abusus tandis que l’usufruitier s’est vu octroyer une autre partie de la propriété, le fructus.
  Il y a démembrement de la propriété car classiquement, la pleine propriété exige que ses trois éléments constitutifs (l’usus, l’abusus et le fructus) soient détenus ensemble entre les mêmes mains.
  En principe, le ou les nus propriétaires peuvent décider de la cession, ils ont capacité pour vendre néanmoins ils devront régler le sort de l’usufruitier qui peut percevoir des loyers, ou occuper le bien. Il faudra alors le dédommager ou le reloger.
• L’indivision
  L’indivision est composée de personnes physiques ou morales détentrices ensemble d’un même bien sans que cette détention soit organisée au sein d’une entité juridique spécifique, comme une société par exemple.
  Une vente d’un bien en indivision peut s’opérer selon les règles prévues par le code civil.
  En principe, il convient d’obtenir préalablement l’accord de tous les membres de l’indivision sur la vente et ses conditions (le prix, conditions suspensives,…).
  En cas de désaccord, nul n’étant censé demeurer contre son gré dans une indivision, le Tribunal dans le ressort duquel se trouve le bien en question peut être saisi par un ou plusieurs co-indivisaires dans le cadre d’une procédure en licitation judiciaire.
  Le terme de cette procédure est la vente aux enchères du bien. Cependant le plus souvent sous la pression de la procédure, les co-indivisaires parviennent à trouver un accord permettant une vente amiable.
  Il peut également être demandé par la majorité des deux tiers des indivisaires ou par un indivisaire détenant cette majorité dans l’indivision, la vente du bien indivis au Président du Tribunal Judiciaire en référé, ce qui suppose d’avoir un acquéreur ayant accepté la vente dans un acte antérieur (compromis, promesse unilatérale de vente).
  Une acquisition par une indivision peut s’opérer également à condition bien évidemment que toutes les personnes concernées l’acceptent. A défaut, un ou plusieurs co-indivisaires peuvent saisir le Tribunal judiciaire compétent, s’il apparaît qu’il est dans l’intérêt de l’indivision de procéder à cette acquisition (par exemple l’achat d’une parcelle agricole pour rendre exploitable un domaine).
  Cette hypothèse d’acquisition forcée est rarissime ne serait-ce qu’en raison des délais nécessaires pour sa mise en œuvre.
  Quoiqu’il en soit et quelles que soient les hypothèses, un co-indivisaire seul, peu important les parts qu’il détient, ne peut engager, sauf exception légalement et restrictivement prévue, c’est-à-dire vendre ou acheter, le reste de l’indivision.
• La co-propriété
  Une copropriété peut bien évidemment vendre ou acquérir une propriété immobilière.
  Cependant la décision de vendre ou d’acheter est soumise à l’assemblée générale des copropriétaires qui doit se prononcer selon une majorité qualifiée prévue par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application modifié.
  Cette assemblée habilite le syndic en exercice à passer l’acte.
  La capacité se vérifie donc par la justification de ce procès-verbal d’assemblée générale.
  Le compromis ou la promesse unilatérale de vente sont conclus, généralement, sous la condition suspensive de l’intervention de cette assemblée générale.
  L’unanimité des copropriétaires est requise pour toute vente portant sur des parties communes qui porterait atteinte à la destination de l’immeuble.

Notre prochaine chronique expliquera comment déterminer la capacité d’un vendeur ou d’un acquéreur dans le cadre d’une transaction immobilière.

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