La garantie d’actif et de passif, un élément clé pour acquérir un hôtel

La crise que traverse le secteur hôtelier conduit aujourd’hui les investisseurs hôteliers à adopter une démarche prudente. Redressement fiscal postérieur à la vente, recours prud’homal en faveur du salarié…. »La garantie d’actif et de passif couvre les litiges antérieurs à la vente si ceux-ci n’ont pas été déclarés ou insuffisamment provisionnés  » expliquent Christopher Boinet, Anne Epinat, Associés Avocats d’In Extenso Avocats, et François-Gérard Mondi, Expert-Comptable et Président de la Région Ile-de-France au sein d’In Extenso.

La démarche prudente à adopter passe par la négociation accentuée. Elle repose sur un audit d’acquisition pour identifier les facteurs de risques et d’une garantie d’actif et de passif (GAP).

En quoi la GAP est-elle essentielle à la détermination du prix de vente d’une cession de contrôle?  Quelles sont les conséquences à l’absence ou à la limitation de la GAP? Pourquoi l’acquéreur doit il être vigilant sur les déclarations de la GAP hôtelière ? En quoi consistent alors les négociations de l’acquéreur ? Qu’est ce que la garantie de la garantie et dans quel cas y a-t-on recours?  Nos experts apportent, dans cet article, une réponse détaillée à toutes ces questions.

En principe, il faut négocier le montant de la GAP et le fixer de la manière la plus objective possible.

Pour cela, il est nécessaire de prendre en compte le risque encouru par l’acquéreur qui recherche la sécurité. Le souhait du vendeur, quant à lui, est de percevoir la totalité du prix de cession et de ne plus se préoccuper du bien cédé. Par expérience, on note, à partir des nombreux dossiers hôteliers traités, que la moyenne des plafonds de garantie se situe autour de 10 % du prix de cession.

L’acquéreur exige également souvent que le vendeur garantisse le paiement de la GAP. On peut négocier le montant de cette garantie de la GAP autour de 5 à 10 % du prix de cession.

Les exceptions sont cependant fréquentes et sont liées aux circonstances du dossier hôtelier, du tempérament et de la personnalité des parties et de l’expérience de leurs conseils.

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