Acquisition immobilière assortie d’un engagement de construire : l’exonération de droits d’enregistrement demeure-t-elle acquise lorsque les travaux sont réalisés par un tiers à l’acquéreur engagé ?
Date de publication : 22.01.25
Morgiane Quartana
André d'Oriano
Dans le cadre d’une acquisition immobilière assortie d’un engagement de construire, l’exonération de droits d’enregistrement demeure-t-elle acquise lorsque les travaux sont réalisés par un tiers à l’acquéreur engagé ?
Est exonérée des droits d’enregistrement proportionnels l’acquisition immobilière assortie d’un engagement de construire à condition que l’acquéreur effectue, dans un délai de quatre ans à compter de l’acte d’acquisition, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf (ou nécessaires à l’achèvement d’un immeuble).
Une société civile de construction ayant acquis un bien immobilier assorti d’un engagement de construire cède ce bien à un sous-acquéreur non assujetti à la TVA avant l’achèvement des travaux. Le sous-acquéreur effectue les travaux dans le délai de 4 ans impartis à l’acquéreur initial. L’administration fiscale remet en cause l’exonération de droits d’enregistrement appliquée en raison du fait que le sous-acquéreur n’a pas repris l’engagement de construire du cédant dans l’acte de vente et qu’il n’a pas la qualité d’assujetti à la TVA.
Pour la Cour d’Appel, les conditions de l’exonération de droits d’enregistrement posées par le texte sont :
- la formalisation d’un engagement de construire dans l’acte d’acquisition,
- et la réalisation effective des travaux dans le délai imparti de quatre ans.
La Cour juge qu’est sans incidence le fait que ces travaux aient été exécutés par un tiers à l’acquéreur engagé assujetti, en l’espèce le sous-acquéreur. En outre, la Cour semble reconnaitre de façon implicite que le fait que ce tiers ne soit pas assujetti à la TVA est également sans incidence sur le bénéfice de l’exonération.
Conclusion : L’exonération des droits d’enregistrement proportionnels en cas d’acquisition immobilière assortie d’un engagement de construire demeure acquise même si les travaux sont exécutés par un tiers à l’acquéreur initial engagé. Le non-assujettissement à la TVA de ce tiers ainsi que l’absence de reprise de l’engagement de construire du cédant n’a pas d’incidence sur le bénéfice de l’exonération tant que les travaux auquel s’est engagé l’acquéreur sont effectués dans les délais impartis.
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