Pacte Dutreil et location de locaux meublés à usage d’habitation (ou locaux équipés)

La nouvelle loi de Finances présente les modifications tant attendues quant au dispositif du « pacte Dutreil » et notamment ce qui est probablement l’épilogue de la saga de l’année 2023 : les activités de location « équipée » et de location de locaux meublés à usage d’habitation peuvent-elles être transmises à titre gratuit sous le bénéfice du pacte Dutreil ?

On le rappelle, le pacte Dutreil est un mécanisme fiscal permettant, en cas de transmission à titre gratuit d’une entreprise, de ne retenir que 25% de la valeur de celle-ci pour calculer les droits de mutation (lire notre article : Le Pacte Dutreil, qu’est-ce que c’est ? ou voir notre vidéo : Pacte Dutreil et transmission d’entreprise – Le Replay).

Une des conditions d’éligibilité est que l’entreprise doit avoir une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ; les activités civiles sont donc exclues.

Sans entrer dans le détail, l’appréciation du caractère commercial ou civil peut varier selon que l’on se place sur le terrain du droit civil ou fiscal.

L’administration fiscale a indiqué en 2021 dans ses commentaires (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10) que les activités de location de locaux meublés à usage d’habitation et de loueurs d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation étaient exclues du dispositif, sans fondement légal particulier.

En septembre 2023, le Conseil d’État (CE 29/09/2023, 473972) a finalement annulé le paragraphe du BOFiP en question (§15) après avois pris acte qu’aucune disposition légale ne permettait « de dénier de manière générale à la location de locaux meublés à usage d’habitation le caractère d’activité commerciale », donc éligible.

Un peu plus tôt, en juin, la Cour de cassation avait quant à elle permis l’application du pacte Dutreil à la location « équipée ».

Sans surprise, le Gouvernement maintient sa position et légalise les commentaires administratifs annulés (mais pas encore retirés au BOFiP), en modifiant la rédaction de l’article 787 B (et de l’article 787 C du CGI) qui prévoit désormais l’exclusion de toute activité, par la société ou l’entreprise, de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier. C’est donc une nouvelle formule qui est proposée dans la version « 49.3 » de la loi de finances pour 2024 déposé mercredi 18 octobre :

Sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence de 75 % de leur valeur, les parts ou les actions d’une société dont l’activité principale est industrielle, commerciale, au sens des articles 34 et 35, artisanale, agricole ou libérale transmises par décès, entre vifs ou, en pleine propriété, à un fonds de pérennité mentionné à l’article 177 de la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises. 

Pour l’application du premier alinéa, n’est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale l’exercice par une société d’une activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier. Est néanmoins considérée comme exerçant une activité commerciale la société qui, outre la gestion d’un portefeuille de participations, a pour activité principale la participation active à la conduite de la politique de son groupe constitué de sociétés contrôlées directement ou indirectement, exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, et auxquelles elle rend, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers. 

Les activités de location de locaux meublés à usage d’habitation et de location « équipée » sont donc définitivement exclues du bénéfice du pacte Dutreil.

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