Le règlement des litiges est un point clé de négociation, trop souvent négligé des contrats de management hôtelier complexes et de longue durée. Il en va de même de l’article du contrat sur la langue qui prévaudra. L’attention de l’investisseur doit être redoublée en présence d’un gestionnaire hôtelier étranger.

Ces clauses apparemment standards rédigées par le gestionnaire hôtelier et mentionnées en fin de contrat, sont à examiner pourtant avec attention dès le début des négociations (c’est-à-dire au stade de la LOI ou du TS).

Quelle clause contractuelle privilégier sur la juridiction compétente dans le contrat de management hôtelier ?

Rappel : les contrats de gestion hôtelier en général sont soumis à une juridiction de droit commun (en France : tribunal civil ou tribunal de commerce) ou à une cour arbitrale.

Certains considèrent que l’inconvénient majeur de l’arbitrage est lié à son coût parfois prohibitif, voire rédhibitoire. Ceci peut être dissuasif et faire sorte que le plaignant renonce à y recourir. Cependant, les coûts engagés dépendent avant tout de la complexité du litige et de la durée du contentieux.

Nous l’avons expérimenté sur le terrain dans certains dossiers contentieux sur les contrats de management hôtelier avec les tribunaux civils ou de commerce – juridictions de droit commun – Les juges saisis n’étaient pas suffisamment spécialisés pour traiter des litiges complexes sur les contrats de management hôtelier. Les procédures pouvaient se superposer, créant alors un aléa judiciaire important avec des procédures sans fin, et surtout décorrélées du cycle du business de l’exploitation hôtelière. Enfin, en France, les tribunaux civils et de commerce sont incompétents pour traiter les contentieux des contrats rédigés dans une autre langue que le français.

Pourquoi favoriser le recours à l’arbitrage dans les contrats de management hôtelier ?

Lorsque les éventuels litiges donnent lieu à des questions techniques et complexes, ce qui est souvent le cas dans un contrat de management hôtelier (de surcroît rédigé en langue étrangère), le recours à l’arbitrage s’impose. En effet :

• C’est un mode procédural plus simple et plus souple qu’une procédure devant une juridiction droit commun,
• Les sentences arbitrales peuvent être plus largement et plus facilement rendues exécutoires qu’un jugement  d’une juridiction de droit commun,
• Il permet aux parties d’éviter de se soumettre aux juridictions nationales de la partie adverse,
• Les contractants ont la possibilité de choisir un ou plusieurs arbitres ayant une compétence technique et une spécialisation  reconnues dans l’industrie hôtelière,
• L’arbitrage offre une plus grande confidentialité et discrétion que le contentieux devant une juridiction droit commun (susceptible de faire l’objet de multiple recours).

Dans la rédaction de la clause d’arbitrage, on précisera les règles de procédure applicables, les modalités de désignation des arbitres et leur nombre et enfin le siège de l’arbitrage. Certaines capitales comme Paris, Genève et Londres sont souvent choisies à cet égard car les lois française, suisse et anglaise sont favorables à l’arbitrage international.

Comment faciliter le recours à l’arbitrage ?

Pour faciliter le recours à l’arbitrage, plusieurs centres d’arbitrage dont celui de la CCI de Paris ont introduit dans leur règlement d’arbitrage international une procédure d’arbitrage simplifiée : son objectif est de raccourcir le temps de gestion et le coût des litiges de faible valeur (jusqu’à 3 M USD).

Pour qu’une décision puisse être rendue dans un délai inférieur à 6 mois, il convient de confier la procédure à un arbitre unique, ce qui fait que les honoraires sont inférieurs d’au moins 20% par rapport à un arbitrage standard, et qui permet de limiter notamment les demandes de production de documents, la longueur et la portée des observations écrites, l’audition de témoins et d’experts et la tenue d’une audience.

Le règlement d’arbitrage de la CCI de PARIS prévoit que les parties à un contrat, et notamment dans le cadre d’un contrat de gestion hôtelier, peuvent conventionnellement expressément décider de choisir d’avoir recours à la procédure d’arbitrage simplifiée, quel que soit le montant du litige qui les oppose.

Pourquoi imposer quoi qu’il en soit la clause d’expertise dans les contrats de management hôtelier ?

Indépendamment de la clause de juridiction compétente, nous recommandons également d’insérer systématiquement dans le contrat de management hôtelier, la clause de recours à l’expertise. Cette clause détaille notamment la procédure de désignation de l’expert, les conditions du recours, les délais dans lesquels il doit rendre sa décision, et les conditions de prise en charge de ses honoraires.

La désignation d’un expert dans le contrat de management hôtelier permet ainsi de trancher rapidement selon les pratiques de place applicables en matière hôtelière des litiges tels que les travaux de construction/rénovation de l’hôtel, la détermination du budget annuel, la nécessité et l’imputabilité de travaux au sein de l’établissement hôtelier ou encore l’atteinte des résultats prévus par la clause de Test de Performance, à titre d’exemples.

Le fait d’avoir prévu dans le contrat de management hôtelier une mesure d’expertise, simple et peu onéreuse, a ainsi pour mérite de favoriser le règlement rapide de la plupart des questions, sans bloquer l’exploitation courante de l’hôtel, dans l’intérêt bien compris des deux parties au contrat de management hôtelier. Le contrat a ainsi 2 étages sur le plan de la procédure pour traiter les différends entre propriétaire et opérateur.

L’opérateur hôtelier étranger impose très souvent à l’investisseur local une clause d’arbitrage (ainsi que l’anglais comme langue du contrat) tout en acceptant le droit local pour gérer les différends. L’investisseur prendra donc soin d’insérer la clause d’expertise rédigée sur-mesure et adaptée à son contrat de management hôtelier.