Dans le cadre de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, il est essentiel de faire attention à l’état du bien cédé et à sa situation matérielle. Quels sont les points d’attention ? Comment les appréhender ? Quel(s) recours a-t-on en cas de défaillance ou de vice caché ? Nos avocats spécialistes font le point dans cet article.

Faire le point sur l’état de l’immeuble cédé

Tout d’abord, l’acquéreur doit recevoir toute information utile sur l’état de l’immeuble cédé. En premier lieu, il doit être porté à sa connaissance les litiges terminés ou en cours dont le bien immobilier fait l’objet. Il devra également être destinataire des décisions de justice rendues qui seront annexées à l’acte de vente, une mention spéciale en sera faite.

Evidemment, si une procédure est en cours, par exemple un désenclavement dans le but d’obtenir une servitude de passage, l’acquéreur doit disposer de tous les éléments relatifs à l’action judiciaire (rapports d’expertise, assignations, etc.) et surtout il doit être prévu dans l’acte de vente le sort qui sera réservé à cette procédure et dirigera le procès à venir.

En d’autres termes, il doit être apporté des réponses aux questions suivantes :

• Est-ce que les gains futurs du procès bénéficieront au vendeur ou à l’acquéreur ?
• Est-ce que l’acquéreur reprend à son compte la procédure initialement engagée par le vendeur ?
• Le vendeur prend-il en charge tout ou partie des frais de procédure à venir ?

Ces informations et les réponses aux questions doivent être portées par écrit, leur évocation lors des pourparlers de négociation est insuffisante. Il s’agit là d’informations substantielles qui doivent être portées à la connaissance de l’acquéreur dès la signature de l’avant-contrat.

Une menace avérée de contentieux doit faire l’objet également d’une information. Il en est ainsi lorsque le vendeur a été destinataire d’une mise en demeure ou d’une sommation relative au bien.

Aucune de ces informations ne fait juridiquement obstacle à la vente même si elle peut avoir des conséquences sur le prix négocié.

La situation matérielle du bien

Si des désordres ou sinistres ont pu affecter par le passé la solidité ou la destination du bien immobilier objet de la vente, l’acquéreur doit en être informé, là encore très en amont de la signature de l’acte définitif de vente.
Il doit connaître la nature de ces désordres ou sinistres, le mode réparatoire et éventuellement le nom du ou des entreprises qui sont intervenues ainsi que leurs assureurs.

Si les travaux ont moins de dix ans, le vendeur du bien immobilier devra communiquer les attestations d’assurance décennales de ces entreprises, l’attestation dommages-ouvrage qui a dû être souscrite par le maître d’ouvrage qui par ailleurs peut être le vendeur lui-même.

Si des travaux par leur nature ou leur importance auraient dû nécessiter la souscription par le maître d’ouvrage d’une assurance dommages-ouvrage, il y a lieu pour le vendeur de justifier de l’attestation de l’assurance ou de déclarer que n’a pas été souscrite une telle garantie.

Seules les atteintes significatives qui affectent la structure même du bien immobilier ou qui peuvent porter atteinte à son usage normal d’une manière caractérisée doivent faire l’objet d’une information spécifique. Le dégât des eaux résultant d’une fuite de canalisations de la machine à laver, n’a bien évidemment pas lieu de faire l’objet d’une information spécifique en revanche la piscine fuyarde, oui. Si les sinistres ou désordres en cause n’ont pas été réparés, il y a lieu également de l’indiquer.

Il s’agit par ce type d’informations d’éviter pour le vendeur d’un bien immobilier de subir une action pour vice caché. Le vendeur, pour se prévenir d’une telle action, en faisant dresser par un huissier de justice un constat d’état des lieux à la date la plus proche de la signature de l’avant-contrat.

Le constat établira au besoin la vision qu’a pu avoir l’acquéreur du bien immobilier avant l’achat. Celui-ci aura dès lors ultérieurement des difficultés pour démontrer que la valeur du bien a caché tel ou tel vice, telle ou telle fissure, tâche d’humidité, affaiblissement du plancher, etc…

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