Il est indispensable, lors d’une transaction immobilière de déterminer avec précision ce qui est vendu ou acheté. Chaque partie doit être vigilante sur la qualité et le niveau d’information communiquées sur le bien immobilier concerné. Pour cela, il est essentiel d’effectuer un véritable audit de la situation foncière en cause.

Quels sont les éléments à vérifier avant toute transaction immobilière?

Quelles informations peut-on obtenir avec les renseignements cadastraux et hypothécaires ?

Les références cadastrales vont permettre de localiser le bien objet de la vente.
Attention : Les numéros de parcelle peuvent varier avec le temps : il est nécessaire de bien vérifier la numérotation en vigueur au moment de la vente. Parce qu’elle facilite la localisation du bien sur le plan cadastral, elle permet aux acteurs de la transaction de s’assurer de l’étendue exacte de ce qui est l’objet de la vente.

L’absence de numéro attribué à une parcelle signifie qu’a priori elle appartient au domaine public d’une collectivité publique.

La référence parcellaire permet d’obtenir du Service de la Publicité Foncière (couramment appelé « les hypothèques ») des informations plus complètes et plus sûres juridiquement.
Grâce à ce service, il est possible de connaître l’ensemble des formalités (cession, constitution de droits réels, sûretés, servitudes,…) ayant été effectuées par une personne sur un immeuble déterminé. Il est également possible de se procurer l’ensemble des titres de propriété ce qui permet d’apprécier la cohérence de la chose désignée dans le titre ou les titres de propriétés antérieurs et ce qui va faire l’objet de la future vente, et donc de repérer un changement de destination entre ce qui est indiqué dans l’acte de propriété antérieur et la réalité concrète (par exemple un hangar mentionné dans l’acte de propriété antérieur devient une maison d’habitation objet de la vente).

Détecter un changement de destination est important car pouvant être à l’origine de litiges. En effet, en général un tel changement doit être autorisé, par une assemblée générale de copropriété ou un permis de construire notamment. Faute de disposer de cette autorisation le changement peut être contesté ou empêcher la délivrance de nouvelles autorisations d’urbanisme.

Les renseignements obtenus permettent d’identifier le propriétaire du bien et de commenter l’organisation juridique du bien (copropriété, indivision…).
Ils permettent également de savoir si le bien est grevé de sûreté (hypothèque, privilège,…) et/ou de servitudes qui pourraient empêcher ou rendre plus difficile la réalisation d’une future opération (servitude de vue ou de passage par exemples).

En pratique, le notaire se charge d’obtenir ces informations. Cependant, il est préférable de disposer d’éléments d’informations, mêmes sommaires, pour les porter à la connaissance du futur acquéreur, dès le stade de l’avant contrat.

Qu’est-ce-qu’un plan de bornage?

Le bornage est l’opération qui consiste à déterminer la ligne séparative de deux propriétés et à la marquer par des signes extérieurs appelés bornes. Bien qu’il ne soit pas un préalable obligatoire à une vente, il est cependant fortement recommandé lors de l’acquisition de parcelles de terrain à bâtir notamment. Un plan de bornage permet d’illustrer l’identification du foncier. Il peut constituer un atout facilitant la vente, car il détermine la contenance exacte du bien.

Ce plan est établi par un géomètre-expert à l’issue d’une procédure contradictoire. Il peut être établi unilatéralement, à la demande du propriétaire qui mandate un géomètre-expert pour dresser un plan des limites. Ce plan, dressé unilatéralement, n’est pas opposable aux voisins qui peuvent en discuter la pertinence, sauf s’ils le contresignent dans le cadre d’un bornage qui devient alors « contradictoire ».

Le plan de bornage est une représentation de la propriété pouvant faire l’objet de la vente, la représentation n’a pas de valeur juridique en tant que telle; c’est-à-dire que malgré un plan de bornage « contradictoire » ou pas, une action en revendication de propriété peut être engagée. Le bornage établit les limites des propriétés tant qu’une telle action n’a pas été entamée et surtout n’a pas prospéré.

Pour que le bornage soit opposable, il faut que soit dressé un procès-verbal à l’issue d’une procédure contradictoire conduite par le géomètre-expert.

Si un ou plusieurs voisins s’opposent à l’opération de bornage, celle-ci peut être ordonnée par le Tribunal saisi par la partie la plus diligente.

Nul ne peut s’opposer au bornage des différents héritages si aucun bornage ne préexiste. La réalisation d’un bornage amiable est effectuée, s’il n’y a aucune difficulté, dans un délai rarement inférieur à trois semaines.

Si un litige est né ou est susceptible de naitre sur les limites, à défaut de bornage amiable avec le ou les voisins, un bornage judiciaire pourra être engagé devant le Tribunal judiciaire. Un expert désigné par le juge qui, à la lecture du rapport dressé ultérieurement par le technicien, fixera les limites dans son jugement. Le délai d’instruction d’un bornage judiciaire est le plus souvent de 16 mois.

Comment vendre ou acheter un bien immobilier occupé ?

Du fait qu’il est possible qu’une transaction immobilière s’effectue sur un bien occupé, il est nécessaire de connaître les modalités de cette occupation.

Option 1 : l’acquéreur est intéressé par une acquisition immobilière avec occupation d’un locataire et il voudra naturellement connaître les différentes modalités de cette occupation par la remise préalable des baux.

Option 2 : Au contraire, il souhaite que le bien soit libre soit avant la réalisation de la vente soit peu de temps après. Ici, il sera primordial qu’il connaisse également les conditions et modalités de l’occupation pour pouvoir apprécier les chances de libération et anticiper éventuellement la délivrance d’un congé donné au locataire.

Quels sont les différents types d’occupation?

A chaque nature ou destination du bien, correspond un type d’occupation licite.

Ainsi il existe le bail de droit commun prévu par le Code Civil, le bail commercial, le bail rural, le bail d’habitation, le bail professionnel, le bail meublé ou saisonnier, le bail à construire et le commodat.
Et à chaque type d’occupation répond un régime juridique propre quant à la durée, aux conditions de renouvellement ou aux conditions de fixation du loyer.

Attention : Certains occupants bénéficient d’un droit de préemption : ce sont les cas notamment du fermier avec le bail rural, du preneur du bail commercial, ou du locataire en vertu du bail d’habitation. Il est donc nécessaire d’analyser précisément le bail qui lie le propriétaire au locataire dans la perspective d’une vente. Contactez-nous si vous souhaitez connaître la nature, le régime juridique et les obligations qui s’appliquent à votre bien.

Quels sont les recours lorsque le bien immobilier est occupé illégalement?

On parle d’occupation illicite lorsque l’occupant du bien est sans droit ni titre. Une personne qui occupe un logement ou un local devenu de fait son domicile bénéficie d’une forme de protection minimale.
Si auparavant elle était titulaire d’un bail, elle ne peut faire l’objet d’une mesure d’expulsion pendant la période hivernale. L’expulsion nécessite en tout état de cause d’engager une procédure devant le Juge du Contentieux de la Protection (JCP). Cette procédure peut prendre plusieurs mois.

Dans le cadre « d’un squat », il est possible de porter plainte dans les 48 heures du début de l’occupation. Les forces de l’ordre peuvent y mettre un terme sans décision de justice préalable. Passé les 48 heures, il est nécessaire d’engager une procédure d’expulsion devant le Tribunal compétent.

En ce qui concerne plus particulièrement l’occupation illicite d’un site par les gens du voyage, l’expulsion est simplifiée s’il existe un schéma départemental d’accueil des gens du voyage et si le département est doté d’aires d’accueil ou de passage. Auquel cas, le préfet lui-même peut requérir le concours des forces de l’ordre sans décision de justice préalable. Faute d’aires d’accueil de passage, des procédures d’expulsion doivent être engagée devant le Tribunal Judiciaire.

Notre prochaine chronique abordera les différents types de servitude. Elles peuvent affecter un bien immobilier et en diminuer l’usage au profit d’un tiers.

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