En matière d’immobilier, la prise en compte d’enjeux environnementaux est essentielle et déterminante tant pour l’évaluation vénale du bien que pour apprécier la portée de l’acquisition.

Au terme du processus de vente, le Notaire, après avoir recueilli auprès des administrations compétentes les informations utiles, pourra les porter à la connaissance des parties. Certaines de ces informations sont d’ordre général, tandis que d’autres sont attachées plus spécifiquement au foncier concerné.

Quels sont les risques liés à l’environnement auxquels il faut faire attention pour évaluer la faisabilité d’un projet immobilier ?

Les risques naturels comprennent : le risque atmosphérique (cyclones,…), le risque géologique (mouvements de terrain, risque sismique ou volcanique), le risque hydrologique (inondations,…), le risque feu de forêt, etc…

Les risques technologiques recouvrent : le risque industriel, le risque nucléaire ou le risque lié à la présence d’un barrage.

L’Etat, sous l’égide du préfet, poursuit l’élaboration de plans dédiés à chaque risque. Ces plans peuvent concerner une commune ou plusieurs d’entre elles. Mais attention : toutes les communes ne sont pas couvertes par un plan quand bien même existerait un risque. Ces plans, dénommés plans de prévention des risques (PPR), sont des servitudes d’utilité publique annexées au PLU. Ils comprennent un document graphique délimitant des périmètres, sans lien avec le parcellaire et le cadastre, c’est-à-dire sans lien avec les délimitations des propriétés. Autrement dit des parcelles limitrophes, ou des fractions de parcelles peuvent se voir imposer des sujétions différentes au regard de ces règles administratives.

En général, la zone rouge est inconstructible, la zone bleue présente un risque moyen impliquant des mesures de protection pour les constructions nouvelles et la zone blanche est réputée sans risque. La réglementation attachée à chacune de ces zones s’impose au zonage et à la réglementation du PLU. Par exemple une zone U, donc constructible au PLU, mais située en zone rouge devient inconstructible.

Auprès du service de l’urbanisme de la collectivité concernée, il sera possible très vite de savoir si le bien objet de la vente est compris dans un Plan de Prévention des Risques et surtout dans une zone à réglementation particulière. L’examen du PLU peut livrer cette information.

En quoi consiste la carte d’aléas ?

L’élaboration d’un tel PPR est un processus de longue haleine prenant plusieurs années. Au cours de ce processus est élaborée une carte d’aléas. Ce document n’a pas à proprement parler de valeur juridique et n’a aucune portée réglementaire.

Cependant, la carte d’aléas est une préfiguration approximative des zones qui seront arrêtées dans le futur Plan de Prévention.

Elle est portée à la connaissance de l’autorité administrative appelée à accorder une autorisation d’urbanisme. Celle-ci peut donc refuser de délivrer par exemple un permis de construire si le projet s’inscrit dans une zone rouge d’une carte d’aléas. Quand bien même la commune n’est donc pas couverte par un Plan de Prévention des Risques il est donc important de s’enquérir de l’existence ou non d’une carte d’aléas.

Quels sont les régimes de protection de l’environnement ?

Des contraintes urbanistiques peuvent naître des textes relatifs à la protection de l’environnement naturel. Ainsi, si le bien immobilier s’inscrit dans un site classé, il sera très difficile d’obtenir dans le futur des autorisations de construire.

Une parcelle située dans le périmètre d’un parc naturel, qu’il soit national ou régional, subira des contraintes plus ou moins importantes en fonction de sa localisation dans le parc, le cœur du parc étant particulièrement protégé. Une zone NATURA 2000, par exemple, est très souvent la préfiguration à la création d’un futur parc. Elle induit également des sujétions.

Le Notaire aura accès à l’essentiel de ces informations et pourra les communiquer aux parties.

Néanmoins, il est vivement recommandé au vendeur de se renseigner, même sommairement, sur le droit de l’urbanisme applicable à son bien, ainsi que sur les prescriptions environnementales pouvant grever celui-ci car elles impactent le prix de vente.

Les sujétions environnementales propres au bien immobilier cédé

Le vendeur doit obligatoirement informer l’acquéreur, et il en sera fait mention dans l’acte définitif de vente, s’il a perçu une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques.

Par ailleurs le législateur, dans un souci de protection de l’environnement naturel et agricole, a adopté ces dernières années différentes lois qui tendent toutes à augmenter la densification urbaine et, par contrecoup, à utiliser les anciennes friches industrielles pour supporter de nouvelles constructions.

Les risques de pollution du sol augmentent donc et deviennent un enjeu des ventes immobilières.

Il appartient donc au vendeur d’un bien immobilier d’apporter à l’acquéreur toutes les informations dont il dispose sur l’historique de l’occupation des lieux en communiquant éventuellement les autorisations délivrées par les administrations compétentes et en particulier la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL).

La présence d’une installation relevant de la catégorie des installations classées nécessite lors de la vente de fournir un dossier complet, propre à ce type de situation.

Vendeur et acquéreur peuvent également en sus consulter la base des anciens sites industriels et des activités de service, dit « BASIAS », sur Internet, de façon à vérifier si le terrain est identifié et localisé comme un site pollué.

Point particulier : l’amiante

Le Notaire portera connaissance à l’acquéreur des résultats de ce diagnostic. Il est bien évidemment recommandé au vendeur, s’il a connaissance de l’existence de matériaux contenant de l’amiante, d’en faire part très tôt à l’acquéreur, car bien évidemment cette information a des conséquences sur le prix de vente, le coût d’une dépollution pouvant être très élevé.

Quoi qu’il en soit, toute carence ou imperfection de l’information peut permettre à l’acquéreur d’engager contre le vendeur des procédures au titre de la garantie des vices cachés ou pour vice du consentement.

En vertu du Code de l’Environnement, le vendeur d’un site pollué est tenu à une obligation d’information au profit de l’acquéreur.

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