En matière immobilière, les situations d’application de la TVA par erreur sont nombreuses, par exemple sur une vente en exonération de TVA de plein droit sans option TVA du cédant ou dans le cadre de l’application de la TVA sur le prix total au lieu de l’application d’une TVA sur marge.

Ces erreurs posent des difficultés importantes pour les professionnels de l’immobilier dès lors que cette TVA appliquée à tort demeure due par le vendeur. Toutefois, cette TVA ne sera pas déductible par l’acquéreur. Ce dernier risque de se voir refuser le remboursement de son crédit de TVA ou faire l’objet d’une rectification. Dans ce contexte, le vendeur peut rencontrer des difficultés avec son client lorsque ce dernier se voit contester par l’administration fiscale la déduction de la TVA ainsi appliquée.

Jusqu’au début de l’année 2025, l’administration fiscale limitait la possibilité de régulariser cette TVA appliquée à tort aux seuls redevables de bonne foi et dans un délai expirant au 31 décembre de la 2^ème année suivant le paiement de la TVA collectée à tort. Lorsque l’acquéreur faisait l’objet d’une rectification de la TVA déduite au cours de la 3^ème année du délai de reprise de l’administration fiscale, le vendeur se retrouvait alors hors délai pour pouvoir présenter une réclamation afin de récupérer la TVA appliquée à tort sur l’opération.

Dans une mise à jour de sa doctrine en date du 8 janvier 2025, l’administration fiscale s’aligne sur la jurisprudence du Conseil d’État et de la Cour de justice de l’Union européenne, en assouplissant les conditions de régularisation. Désormais, les modalités de récupération de la TVA collectée à tort sont les suivantes :

• La régularisation est possible même en l’absence de bonne foi, à condition qu’il n’existe aucun risque de perte de recettes fiscales pour l’État. Le vendeur doit veiller à régulariser la situation en émettant une facture rectificative ;
• Lorsque l’acquéreur fait l’objet d’une rectification conduisant à la remise en cause de la TVA déduite, un nouveau délai de régularisation s’ouvre pour le vendeur.

Dans le cadre d’une vente immobilière, si la TVA a été mentionnée par erreur dans un acte notarié, le vendeur doit veiller à régulariser la situation en modifiant les termes de l’acte authentique, en collaboration avec le notaire afin de garantir sa conformité juridique.

Conclusion : la TVA appliquée à tort sur une vente immobilière peut être régularisée sans condition de bonne foi sous réserve d’émettre une facture rectificative et en modifiant, si nécessaire, les termes de l’acte authentique afin qu’il n’existe aucun risque de perte de recettes fiscales pour l’État. Le vendeur peut demander la régularisation de la TVA collectée à tort jusqu’au 31 décembre de la 2ème année qui suit le paiement de la TVA litigieuse ou à compter de la remise en cause de la déduction de cette TVA chez l’acquéreur.

Sources :

• BOI-TVA-DED-40-10-10
• BOI-TVA-DED-40-20
• BOI-TVA-DECLA-30-20-20-30