À l’occasion du renouvellement du bail commercial, le montant du loyer renouvelé est le plus généralement fixé par application d’une indexation. Cette règle comporte des exceptions. Notamment, elle n’est pas applicable pour la fixation du loyer en renouvellement des locaux qualifiés de « monovalents ». Comprendre et appliquer ce principe peut vous aider à sécuriser des conditions de loyer avantageuses.

Voici comment naviguer dans ce domaine complexe :

Pourquoi la monovalence est un critère essentiel ?

Lors du renouvellement d’un bail, la monovalence des locaux entraîne un déplafonnement du loyer et la fixation du loyer renouvelé sur la base de la valeur locative, impactant directement le retour sur investissement des propriétaires aussi bien des murs que du fonds de commerce.

Critères de monovalence : ce que vous devez savoir

• Définition : des locaux sont monovalents s’ils sont destinés à un usage unique et si leur reconversion est particulièrement onéreuse. Les hôtels sont généralement considérés comme des locaux monovalents (c’est bien sûr le cas des hôtels-bureaux).
• Rôle du Juge : la détermination de la monovalence ou non d’un local commercial est confiée au Juge des Loyers Commerciaux qui statue en général après avoir pris l’avis d’un expert, notamment pour chiffrer le coût des travaux de reconversion des locaux.

Les hôtels-restaurants sont-ils des locaux monovalents ?

• Cas pratique : le restaurant, situé au rez-de-chaussée de l’hôtel, dispose d’une entrée distincte ; il est directement accessible depuis la voie publique et peut être exploité indépendamment de l’hôtel. Il est ouvert à une clientèle qui ne séjourne pas nécessairement dans l’hôtel.
• Décisions de la Cour de Cassation : En matière d’hôtel-restaurant, la jurisprudence est claire : la monovalence n’est pas retenue si les locaux du restaurant sont indépendants de ceux de l’hôtel (par exemple avec des entrées distinctes) ou peuvent le devenir sans travaux importants, si les deux activités d’hôtel et restaurant peuvent être exploitées de façon indépendante ou encore s’adressent à des clientèles distinctes (Civ. 3ème 15.11.2000, Civ. 3ème 30 juin 2004, Civ. 3ème 20 mai 2015).

Quelles stratégies pour négocier le renouvellement de bail de votre hôtel-restaurant ?

1. 1. Analyse technique et économique : au-delà de l’analyse juridique, évaluez la capacité des deux activités à fonctionner indépendamment l’une de l’autre. Faire un chiffrage de la valeur locative par un expert
   2. Anticipation sur le plan contractuel, le cas échéant : dès la conclusion du bail initial, envisagez de définir le mode de détermination du loyer pour le bail renouvelé indépendamment de la monovalence éventuelle des locaux.