Promoteurs immobiliers : Peut-on déduire la TVA dès l’acquisition d’un immeuble ancien ?

Depuis la décision « SNC Lips » du Conseil d’Etat du 27 novembre 2020, en matière de fiscalité immobilière, il n’était pas possible pour un marchand de biens de déduire la TVA supportée sur l’acquisition d’un immeuble ancien (i.e. immeuble achevé depuis plus de 5 ans) dès son acquisition.

Il convenait d’attendre la revente de cet immeuble, sous réserve que cette revente soit soumise à la Taxe sur la Valeur Ajoutée sur option exercée par le marchand de biens.

Cette position a fait l’objet d’un assouplissement dans une réponse ministérielle du 27 juin 2023 par laquelle l’administration fiscale est venue préciser les conditions d’application du régime de l’« assimilation » des biens en stock à des immobilisations en matière de TVA.

Désormais, les promoteurs immobiliers et les marchands de biens faisant l’acquisition d’immeubles anciens grevés de TVA pour les revendre pourront déduire cette TVA sans attendre la revente sous réserve de remplir les conditions suivantes :

• Que le bien immobilier soit inscrit en stock ;
• Que le bien immobilier soit affecté à une activité de location soumise à la TVA de plein droit ou sur option depuis plus d’un an.

La réponse ministérielle apporte les précisions suivantes :

• En cas de locaux partiellement vacants, il sera possible pour le contribuable de bénéficier du régime de l’assimilation s’il est en mesure de démontrer qu’il procède à la recherche active de locataires ;
• S’agissant des dépenses engagées en vue de la revente d’un immeuble ancien (des dépenses de travaux par exemple), celles-ci ne seront déductibles qu’au moment de la revente du bien immobilier, c’est-à-dire au moment où l’option pour la TVA sera exercée.

Cet assouplissement permet de réduire le délai de récupération de la TVA d’acquisition (ou la récupération de la Taxe sur la Valeur Ajoutée transmise par le cédant en cas de transfert des régularisations) à une année de location au lieu du délai total de l’opération d’achat-revente.

Conclusion : La TVA supportée à l’occasion de l’acquisition d’un immeuble ancien est déductible sans attendre la revente de l’immeuble, à condition que le bien soit inscrit en stock et soit affecté à une activité locative soumise à TVA pendant plus d’un an.

Sources :

• CE 27 novembre 2020, 9e et 10e ch. réunies, n° 426091
• Rep. Louwagie JO AN 27/06/2023, n° 5633