La revente après détachement de parcelles par un acheteur-revendeur d’un terrain acheté « bâti » auprès d’un particulier, peut-il bénéficier du régime de la TVA sur marge ?

Une Société exerçant l’activité de marchand de biens a acquis en 2011 auprès d’un particulier un terrain comprenant des constructions et composé de plusieurs parcelles. La Société a revendu en 2014 quatre terrains « à bâtir » issus de divisions de cette propriété. Ces cessions ont été soumises au régime de la TVA sur marge, soit en retenant comme base d’imposition à la TVA la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien.

L’administration fiscale a contesté l’application du régime de la TVA sur marge à ces cessions : le terrain a été acquis en qualité de « terrain bâti » puis revendu en qualité de « terrain à bâtir », or le bénéfice du régime de la TVA sur marge est conditionné par la préservation de l’identité juridique du bien acquis.

Le Conseil d’Etat a rendu une décision allant dans le sens de l’administration fiscale le 2 avril 2024. Le Conseil d’Etat précise qu’en l’espèce le régime de la TVA sur marge ne pouvait pas être admis dès lors que l’acte d’acquisition ne visait qu’une propriété « bâtie » sans faire explicitement état de la vente de terrains « à bâtir » portant sur des parcelles nues existantes, et ce sans considération de la constructibilité du terrain au sens du Plan Local d’Urbanisme ni du fait que la division parcellaire dont ces terrains procédaient figurait dans l’acte de vente.

 Conclusion : La revente après détachement de parcelles par un acheteur-revendeur d’un terrain acheté auprès d’un particulier et revendu en tant que terrain « à bâtir » devrait pouvoir bénéficier du régime de TVA sur marge sous réserve entre autres conditions que l’acte d’acquisition qualifie la parcelle vendue comme terrain « à bâtir » distinctement de la parcelle bâtie. 

En pratique, cette décision du Conseil d’Etat ainsi que les décisions antérieures semblent impliquer que les parcelles distinctes doivent être identifiées dès l’acquisition et que chaque parcelle doit être distinctement qualifiée dès l’acte d’acquisition (et non que le bâti soit désigné comme un bien unique à l’acte).

Sources :

• Article 268 du Code Général des Impôts
• Conseil d’Etat, 10ème – 9ème chambres réunies, 02/04/2024, 466644, Inédit au recueil Lebon
• Conseil d’État, 8ème et 3ème chambres réunies, 11/10/2022, 464561, Mentionné dans les Tables du recueil Lebon